Zweifamilienhaus /großzügiges Einfamilienhaus

Eckdaten & Kennzahlen: * Objekttyp: Zweifamilienhaus / großzügiges Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte,volle 2 Etagen ohne Dachschrägen) * Wohnfläche: 150 m² (2 × 75 m²) * Nutzfläche: 75 m² im sauberen, trockenen Vollkeller * Grundstück: 578 m² Traumgrundstück in perfekter Süd-West-Ausrichtung (GRZ 0,4 laut Bauunterlagen von 1964) * Zustand: Vollständig kernsaniert (Dach inkl. Dämmung, Isolierglasfenster, gepflasterte Zufahrt, neues Garagentor, erneuerte Elektroinstallation ca.2005) * Energetisch optimiert:Gezielte Innendämmung relevanter Außenwände für minimale Wärmeverluste * Heizung: Zukunftssichere Pelletheizung (Einbau 2021/22 ) – 100 % unabhängig von Öl & Gas, voll GEG-konform * Parken: Elektrifizierte Einzelgarage + zusätzlicher Pkw-Außenstellplatz * Verkaufspreis: 719.000 € VB (Rechnerischer Substanzwert: 740.000 €) * Courtage: Provisionsfrei vom Eigentümer (Sie sparen ca. 26.000 € Maklergebühren) DIE HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK: * Umfassend kernsaniert: Neues Dach (inkl. Dämmung), neue Isolierglasfenster, neu gepflasterte Einfahrt, neues Garagentor, neue Elektroinstallation ca. 2005 * Zukunftssichere Pelletheizung (2021/22): Nahezu neuwertig, vollkonform mit aktuellen Umweltauflagen (GEG) * Keine Dachschrägen: Volle Raumhöhe in allen Geschossen * Sonnengrundstück: 578 m² nach Süd-Westen ausgerichtet * Bequemes Parken: Garage elektrifiziert + Außenstellplatz * Provisionsfrei: Direkter Kauf vom Eigentümer ohne Makleraufschlag PREIS / BEWERTUNG: Der rechnerische Gesamtwert der Immobilie (578 m² Grundstück in gefragter Süd-West-Lage Brühl-Mitte + voll kernsanierte Bausubstanz) liegt gemäß aktueller Bodenrichtwertanalyse und Bausubstanzbewertung bei ca. 740.000 €. Um der bestehenden Befristung bei der Gesamteigennutzung Rechnung zu tragen, bieten wir das Objekt zu einem attraktiven Vorzugspreis von 719.000 € (VB) an RAUMAUFTEILUNG & MIETSITUATION: * Erdgeschosswohnung (ca.75 m² Wfl.): 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Zugang zu Terrasse & Garten, Stellplatz Status: Verlässlich vermietet (Mietdauer ca.2,5 Jahre) Die Mieteinnahmen fließen pünktlich ab dem ersten Tag. * Option: Der Erwerber kann nach Eigentumsübergang unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung samt Garten selbst zu beziehen. Obergeschosswohnung (ca. 75 m² Wfl.): 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon * Status: Seit rund 30 Jahren an ein sehr angenehmes, betagtes Ehepaar vermietet. Sehr herzliches Mietverhältnis. * Ihr Vorteil: Verlässliche Mieteinnahmen senken Ihre monatliche Bankrate spürbar * Zukunftsperspektive: Perfekt für Eigennutzer, die das EG selbst bewohnen und das OG als Tilgungshilfe nutzen. In Zukunft bleibt die Option offen, die beiden Etagen wieder zu einem großen Einfamilienhaus zusammenzuführen. * Vollkeller (75 m² Nutzfläche): Saubere, trockene Abstell-, Wasch- und Wirtschaftsräume (eigene Außentreppe direkt in den Garten). * Aussenbereich: Neu gepflasterte Zufahrt, elektrifizierte Einzelgarage mit neuem Garagentor, Pkw-Freistellplatz, Terrasse und gepflegter Garten. UMBAUKONZEPT (INSPIRATION FÜR FAMILIEN): Für das Erdgeschoss existiert bereits ein einfacher Grundriss-Entwurf (siehe Bildgalerie): * Neuer Traum-Wintergarten (ca. 34 m²): Durch einen lichtdurchfluteten Anbau in den Süd-West-Garten entsteht ein neuer Wohn- und Essbereich inklusive umgebauter offener Küche. * Kostenvorteil: Der darüberliegende Balkon könnte hierbei als Orientierung dienen. * Zwei ruhige Schlafzimmer: Bisheriges Wohn- und Kinderzimmer lassen sich in zwei separate Schlafbereiche umgestalten. * Baurechtliches Potenzial: Dank der hohen GRZ 0,4 lt Bauunterlagen von 1964; bietet das 578 m² Grundstück beste Voraussetzungen für eine spätere Erweiterung. 2. Lagebeschreibung Das Objekt befindet sich in begehrter, ruhiger Wohnlage in Brühl-Mitte (Merricher Straße) mit kurzen Wegen ins Brühler Zentrum sowie hervorragender Anbindung nach Köln und Bonn: * Beste Anbindung: Schnellverbindungen über ÖPNV (DB-Bahnhof Kierberg & KVB-Linie 18) sowie direkte Autobahnanschlüsse über die A553 und A555. * Familienfreundlich: Schulen, Kindergärten und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in direkter Umgebung. * Hoher Freizeitwert: Der Naturpark und die Brühler Seenplatte liegen direkt vor der Haustür. 3. Bemerkungen zur Ausstattung Highlights der Ausstattung: * Modernisiertes Badezimmer (Erdgeschoss): Vor kurzem teilrenoviert (ca. 2024/2025). Ausgestattet mit einer großzügigen Dusche, einer Duschwanne mit komfortablem Einstieg und einer hochwertigen Echtglas-Falttür. * Hochwertige Bodenbeläge: Echtholz-Eichenparkett in den zwei großen Zimmern der Erdgeschosswohnung für ein zeitloses und warmes Wohnambiente. Bauweise, Substanz & Technische Highlights: * Massive Bausubstanz & Raumklima: Außenwände aus hochwertigem Schwemmstein (Bims) für ein ideales Raumklima und natürliche Wärmedämmung; geschützt durch wetterfesten Trierer Kalkputz. * Massivdecken & Trittschall: Durchgehende Stahlbetondecken über allen Etagen (inkl. Keller). Höchster Trittschallschutz durch Korkmatten und schwimmenden Estrich (Seltenheit für BJ 1964) – kein Knarren, kein Schwingen. * Extremer Schallschutz: Zweischaliges Mauerwerk mit Isolierung zum Nachbarn – ruhiges Wohnen wie in einem freistehenden Haus (kein Nachbarlärm). * Fundament & Feuchteschutz: Rissfreie Gründung auf Streifenfundamenten sowie trockener Keller dank fachgerechter Asphaltisolierpappe. * Statik & Umbauter Raum: Lückenlose Bewehrungs- und Positionspläne vorhanden. Das ermöglicht Architekten/Statikern die problemlose Planung von Wanddurchbrüchen (z. B. für offene Wohnküchen). Autonomie, Heizung & Infrastruktur: * Pelletheizung: Einbau ca. 2021/2022 – zukunftssicher, voll GEG-konform und frei von Sanierungsdruck. * Energetische Optimierung: Gezielte Innendämmung relevanter Außenwände für minimale Wärmeverluste. * Garage & Außenbereich: Massive Einzelgarage mit Platz für moderne SUVs inklusive Starkstrom-Potenzial für E-Mobilität. * Erschließung: Offizieller Anschluss an das städtische Mischsystem der Stadt Brühl