Drei Einheiten. Ein Kaufpreis. Drei Wege zur Rendite.

Zum Verkauf steht die Einheit 7 mit 501/1.000 Miteigentumsanteilen im Anwesen Bachstraße 90 in Peißenberg - ein Wohn- und Gewerbeensemble in zentraler Ortslage mit insgesamt 550,16 m² Fläche im Erdgeschoss.<br><br>Die Einheit gliedert sich in drei Teilflächen:<br><br>342,25 m² Praxisfläche, langfristig vermietet. Die Fläche ist an ein Physio- und Ergotherapiezentrum vermietet. Der Geschäftsraummietvertrag läuft fest bis zum 31.03.2037, die ordentliche Kündigung ist während der Festlaufzeit ausgeschlossen. Die Miete ist über eine Indexklausel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, die Mietsicherheit beträgt drei Netto-Monatsmieten, Kleininstandhaltung und Schönheitsreparaturen liegen beim Mieter. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 3.420,00 € monatlich zuzüglich 245,00 € für sieben mitvermietete Stellplätze.<br><br>97,02 m² und 110,89 m², bezugsfrei. Diese beiden Teilflächen wurden bewusst freigezogen, damit der Erwerber die künftige Nutzung selbst bestimmen kann. Der Markt Peißenberg hat mit Schreiben vom 11.11.2025 bestätigt, dass die Nutzungsänderung dieser Flächen in Wohnen nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO verfahrensfrei ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt vor, Grundrisse für beide Wohnungen sind geplant. Für den vollständigen Ausbau liegt ein detailliertes Angebot über elf Gewerke vom 29.01.2026 in Höhe von 183.589 € netto vor - die Baukosten sind also kalkuliert und nicht geschätzt.<br><br>Damit stehen dem Erwerber drei Wege offen: die Entwicklung zu zwei vollwertigen Wohnungen mit 97 und 111 m², die sofortige Wiedervermietung als Gewerbe- oder Praxisfläche ohne jede Investition, oder die Eigennutzung - etwa durch Ärzte, Therapeuten und Gesundheitsdienstleister, die ihre Praxisfläche selbst nutzen und den Rest vermieten möchten.<br><br>Wirtschaftlich stellt sich das so dar: Bei Ausbau zu Wohnraum und Vermietung zum ortsüblichen Peißenberger Niveau von rund 13,00 €/m² ergeben sich 76.414 € Jahresnettokaltmiete. Bezogen auf die Gesamtinvestition einschließlich Erwerbsnebenkosten und Umbau entspricht das rund 6,3 %. Wer auf den Umbau verzichtet und beide Flächen als Gewerbe vermietet, erreicht ohne Kapitaleinsatz rund 6,9 %. Sämtliche Zahlen legen wir im persönlichen Gespräch offen und nachvollziehbar dar.<br><br>Nach Beurkundung der derzeit in Erstellung befindlichen Teilungserklärung entstehen drei separat verkehrsfähige Einheiten - eine Praxis und zwei Wohnungen, die auch einzeln veräußert werden können.<br><br>Das Objekt eignet sich für Kapitalanleger, private Projektentwickler, Ärzte und Gesundheitsdienstleister, Betreiber sozialer Einrichtungen sowie für Mehrgenerationen- und Hybridkonzepte.