Zweifamilienhaus / Wohnhaus mit erweiterbarem Wohnraum im EG

Objektbeschreibung Viel Platz für Familie, Generationen oder Kapitalanlage: Dieses gepflegte Stadthaus bietet bereits modernisierten Wohnraum und zusätzliches Entwicklungspotenzial !!!! Ihr neues Zuhause oder eine solide Kapitalanlage – Ein Maximum an Flexibilität! Dieses charmante Stadthaus in zentraler Lage von Wilster bietet eine solide Substanz, bereits modernisierte Wohnflächen und ein herausragendes Erweiterungspotenzial. Die Immobilie eignet sich ideal für Familien, als Mehrgenerationenhaus oder für Kapitalanleger, die von einer nachhaltigen Wohnraumnachfrage profitieren möchten. Das Highlight: Für das bisher gewerblich genutzte Erdgeschoss liegt die Baugenehmigung des Kreises Steinburg vom 14.10.2026 zur Nutzungsänderung in Wohnraum vor. Damit entfällt jegliche gewerbliche Nutzung, und Sie können das gesamte Gebäude als großzügiges Wohnhaus nutzen oder in separate Wohneinheiten aufteilen. Während die großzügige Maisonettewohnung im Ober- und Dachgeschoss bereits im Jahr 2007 umfassend modernisiert wurde und sofort bezugsfertig ist, bietet das Erdgeschoss auf Basis des neuen Grundrisses eine perfekte Leinwand für den Ausbau zu einer vollwertigen, modernen zusätzlichen Wohneinheit. Flächenaufteilung Obergeschoss (ca. 69,60 m² Wohnfläche) Großzügiges, helles Wohnzimmer: 29,44 m² Wohnküche mit Einbauküche: 18,72 m² Flur Eingangsbereich: 11,24 m² Gäste-WC: 2,99 m² Abstellraum: 1,72 m² Einladende Dachterrasse (10,99 m² zu 50% angerechnet): 5,49 m² Dachgeschoss (ca. 55,96 m² Wohnfläche) Schlafzimmer: 12,05 m² Gäste / Kinderzimmer: 11,74 m² Ankleidezimmer / Büro: 9,51 m² Großes Tageslichtbad mit Wanne & Dusche: 9,06 m² Flur: 13,60 m² Erdgeschoss (ca. 81,47 m² zukünftige Wohnfläche laut neuem Grundriss) Wohnen: 25,43 m² Schlafen: 19,68 m² Essen / Zimmer 3: 9,30 m² Küche: 5,37 m² Badezimmer: 4,37 m² Flur II: 3,32 m² Flur I / Eingang: 3,02 m² Flur Abstellfläche: 4,90 m² Terrasse (12,17 m² zu 50% angerechnet): 6,08 m² Keller & Außenbereich Keller: Voll unterkellert (3 Kellerräume, Deckenhöhe ca. 1,70 m) mit viel Platz für Hauswirtschaft und Lagerung. Fuhrpark: Eine massive Doppelgarage mit elektrischem Tor gehört direkt zum Objekt. Zusatzflächen: Ein separater Abstellraum im Außenbereich mit direktem Außenzugang. Hinweis: Alle Angaben in diesem Exposé beruhen auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers bzw. Dritter. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieser Angaben wird keine Gewähr übernommen. Irrtümer und Änderungen bleiben vorbehalten. Lage Die Immobilie besticht durch ihre zentrale und dennoch ruhige Wohnlage im Herzen von Wilster. Allwöchentliche Besorgungen lassen sich hier bequem zu Fuß erledigen. Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken sowie Banken befinden sich in direkter Umgebung. Familienfreundlich: Der städtische Kindergarten „Schwalbennest“ (inkl. Krippenbetreuung), die Wolfgang-Ratke-Grundschule sowie die Gemeinschaftsschule Wilster (offene Ganztagsschule) sind schnell erreichbar. Verkehrsanbindung: Bahn: Der Bahnhof Wilster (Strecke Itzehoe–Heide über AKN/Nordbahn) bietet eine exzellente Anbindung an das Regionalnetz in Richtung Hamburg. PKW: Die Bundesstraße B5 ist direkt erreichbar. Die Autobahn A23 (Anschlussstelle Itzehoe-Nord) ist nur ca. 15–20 Minuten entfernt. Nachbarstädte: Itzehoe (ca. 12 km), Brunsbüttel (ca. 16 km) und Glückstadt (ca. 20 km) sind schnell angefahren. Weitere Informationen Energieverbrauch & Energieeffi -Verbrauchshistorie & Effizienz: Basierend auf realen Abrechnungen beträgt der jährliche. Heizwärmeverbrauch 26.122 kWh (bei ca. 230 m²). Dies entspricht einem spezifischen Energiekennwert von 113,6 kWh/(m²·a) und einer soliden Energieeffizienzklasse D. Wichtiger Hinweis zum Bedarfsausweis: Bitte beachten Sie, dass ein theoretisch berechneter Energiebedarfsausweis nicht die tatsächliche Verbrauchshistorie widerspiegelt und nichts mit dem realen, tatsächlichen Verbrauch der Bewohner zu tun hat. Der reale Wert liegt basierend auf dem echten Verbrauch bei Klasse D. Zukunftssichere Modernisierung (2026): Im Jahr 2026 wurde im Obergeschoss eine nagelneue, hocheffiziente Heizungsanlage installiert und die Anlage im Erdgeschoss umfassend gewartet. Durch diese Maßnahmen sind für die Zukunft nochmals deutlich optimiertere und effizientere Verbrauchswerte zu erwarten. Potenzial für Kapitalanleger Durch den vollständigen Fokus auf Wohnraum der genehmigten Nutzungsänderung minimieren Sie das typische Leerstandsrisiko von Gewerbeeinheiten maßgeblich. Reine Wohnimmobilien erfreuen sich in Wilster einer konstant starken Nachfrage. Vollvermietung nach Ausbau: Generierung von stabilen Mieteinnahmen durch die Maisonettewohnung,die neue Erdgeschosswohnung sowie die Doppelgarage. Kalkulierte Perspektive: Attraktive Mietrenditen bei einer vollständigen wohnwirtschaftlichen Nutzung des gesamten Gebäudes. Dachboden, Städtische Wasserversorgung Sonstiges: Sanierungs-Afa Rendite: Diese Immobilie bietet nach der geplanten wohnwirtschaftlichen Nutzung des gesamten Gebäudes ein interessantes Renditepotenzial. Auf Basis einer kalkulierten Kaltmiete von ca. 8,00 €/m² ergibt sich eine potenzielle monatliche Kaltmiete von ca. 1.760,38 € bzw. ca. 21.124,56 € jährlich. Daraus ergibt sich beim Kaufpreis von 250.000 € eine Bruttomietrendite von ca. 8,45 % (kalkulatorisch). Die beantragte Nutzungsänderung des Erdgeschosses zu Wohnraum eröffnet zusätzlich langfristiges Wertsteigerungs- und Vermietungspotenzial und macht die Immobilie sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer besonders attraktiv. Hinweis: Alle Angaben in diesem Exposé beruhen auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers bzw. Dritter. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieser Angaben wird keine Gewähr übernommen. Irrtümer und Änderungen bleiben vorbehalten.